Foto: Conquista Repórter

O problema, portanto, não está na existência jurídica do mecanismo. Está na forma como ele será aplicado, sobre quem recairá e na capacidade do Município de demonstrar, com precisão, que a cobrança corresponde a uma valorização efetivamente produzida pela intervenção pública.

Essa distinção é fundamental.

Uma política fiscal não pode ser considerada socialmente justa apenas porque sua justificativa recorre a expressões como "justiça distributiva", "justiça territorial" ou "função social da propriedade". É necessário examinar seus efeitos concretos sobre uma sociedade desigual, na qual renda e patrimônio estão distribuídos de maneira profundamente assimétrica.

Em Vitória da Conquista, essa discussão ganha ainda mais relevância porque a nova contribuição será incorporada a uma estrutura de tributos, taxas e custos associados aos serviços urbanos que já incidem sobre as famílias. O debate público, portanto, não deveria analisar cada cobrança de forma isolada, mas considerar o efeito acumulado da tributação e dos custos urbanos sobre a renda disponível da população.

Para uma família de alta renda, uma nova obrigação tributária pode representar apenas uma despesa adicional. Para uma família de baixa renda, o mesmo encargo pode significar a redução do orçamento destinado à alimentação, ao transporte, à saúde ou à educação.

A questão tributária é, por isso, também uma questão social.

Valorização não é renda

O ponto mais delicado da Contribuição de Melhoria está na relação entre valorização patrimonial e capacidade de pagamento.

Um imóvel pode aumentar de valor sem que seu proprietário tenha experimentado qualquer aumento correspondente em sua renda. Uma residência avaliada em R$ 300 mil pode passar a valer R$ 500 mil após a implantação de uma infraestrutura pública. Isso não significa que o proprietário tenha recebido R$ 200 mil em dinheiro.

O patrimônio valorizou-se, mas a renda permaneceu a mesma.

Essa diferença, aparentemente técnica, produz consequências sociais concretas.

Para o proprietário de grandes extensões de terra urbana ou para um incorporador imobiliário, a valorização pode representar uma oportunidade de realização de lucro. Para uma família que possui apenas a casa onde mora, pode significar apenas uma alteração no valor de mercado de um patrimônio que ela não pretende vender.

É nesse ponto que a política tributária precisa ser cuidadosa. A mesma valorização percentual pode assumir significados econômicos completamente diferentes para agentes sociais distintos. Uma política verdadeiramente progressiva deveria ser capaz de reconhecer essa diferença.

A cidade é uma produção coletiva

A tradição marxista oferece uma chave importante para compreender o fenômeno da valorização urbana. A valorização de um imóvel não resulta exclusivamente do esforço individual de seu proprietário. Ela é produzida pela combinação de fatores sociais e econômicos que ultrapassam a esfera privada: infraestrutura, transporte, saneamento, equipamentos públicos, atividade empresarial, circulação de pessoas, investimentos privados e trabalho coletivo.

A cidade é, nesse sentido, uma produção social. Mas os benefícios econômicos dessa produção não são distribuídos de maneira uniforme.

Uma nova avenida pode ser financiada pelo orçamento público e elevar o valor de terrenos privados. Uma estação de transporte pode melhorar a mobilidade e, simultaneamente, aumentar o preço dos imóveis em seu entorno. Uma obra de saneamento pode ampliar as condições de ocupação de determinada área e criar novas oportunidades de investimento.

A infraestrutura é coletiva. A valorização, em grande medida, pode ser apropriada privadamente.

É precisamente essa contradição que dá sentido à existência da Contribuição de Melhoria. O Estado não deveria financiar integralmente, com recursos de toda a sociedade, uma valorização extraordinária que será apropriada exclusivamente por determinados proprietários.

Nesse sentido, a captura de parte da valorização imobiliária pode constituir um instrumento legítimo de justiça fiscal e urbana.

Mas há uma condição indispensável: o mecanismo precisa atingir efetivamente a valorização privada extraordinária produzida pela obra pública, e não transformar-se em uma cobrança generalizada sobre proprietários de baixa renda.

O risco de confundir patrimônio com capacidade econômica

O problema surge quando o valor do imóvel passa a ser utilizado como indicador automático da capacidade de pagamento. Essa associação é imperfeita.

Uma família pode possuir uma casa valorizada e continuar vivendo com renda modesta. Um aposentado pode morar em uma área que se valorizou ao longo de décadas sem dispor de qualquer fonte de renda compatível com o valor atual do imóvel. Patrimônio e liquidez não são sinônimos.

Se não houver mecanismos de proteção, parcelamento e, quando cabível, diferimento para situações de vulnerabilidade, a cobrança poderá produzir um efeito perverso: famílias que não obtiveram renda adicional podem ser obrigadas a comprometer parte de sua renda corrente para pagar por uma valorização patrimonial ainda não realizada.

Em situações extremas, a tributação pode contribuir para a expulsão econômica de moradores de áreas que se tornaram mais valorizadas.

O processo é conhecido:

1. A cidade melhora.

2. O imóvel se valoriza.

3. O custo de permanência aumenta.

4. O morador original deixa de conseguir permanecer.

Não é necessário remover ninguém fisicamente. Basta tornar economicamente inviável continuar ali.

Esse processo, associado à gentrificação, merece atenção em qualquer política pública de valorização urbana.

PL nº 16: a conta da valorização urbana

A discussão sobre a Contribuição de Melhoria também não pode ignorar a estrutura tributária existente. O cidadão não paga impostos em compartimentos estanques. A renda familiar é uma só.

IPTU, iluminação pública, saneamento, esgotamento sanitário, coleta e manejo de resíduos e outras despesas relacionadas à vida urbana concorrem pelo mesmo orçamento doméstico.

O debate deveria, portanto, considerar a carga efetiva suportada pelas diferentes faixas de renda. Essa análise permitiria responder a uma pergunta decisiva: a estrutura tributária municipal é progressiva ou regressiva?

Se uma parcela maior da renda das famílias pobres é comprometida com tributos e custos urbanos, enquanto os setores de maior patrimônio conseguem absorver proporcionalmente melhor essas cobranças, a expansão da arrecadação pode aprofundar desigualdades já existentes.

Por isso, antes de ampliar a capacidade de cobrança, o Município deveria apresentar dados transparentes sobre a composição da receita tributária, a distribuição dos contribuintes, os benefícios fiscais, a inadimplência e a participação dos diferentes segmentos econômicos no financiamento das políticas públicas.

Transparência não é detalhe administrativo. É condição de legitimidade.

Quem deve pagar pela valorização?

A resposta deveria considerar a estrutura de propriedade.

Se uma obra pública valoriza uma grande área privada destinada à especulação imobiliária, a captura dessa valorização pode ser socialmente justificável. Se beneficia diretamente um empreendimento de grande porte, a mesma lógica pode ser aplicada.

A situação é diferente, porém, quando se trata de uma família de baixa renda que possui uma única residência.

A política pública deveria ser capaz de distinguir essas realidades.

O princípio da capacidade contributiva não significa que toda valorização patrimonial deva ser ignorada. Significa que o sistema tributário precisa considerar as condições econômicas concretas dos contribuintes.

A pergunta não é simplesmente quanto vale o imóvel.

É também:

◆ quem é o proprietário?

◆ qual é sua renda?

◆ quantos imóveis possui?

◆ qual foi o benefício econômico efetivamente produzido pela obra?

◆ quanto da valorização pode ser atribuído diretamente à intervenção pública?

◆ a valorização já foi realizada ou permanece apenas como expectativa de mercado?

Sem essas perguntas, o risco é transformar um instrumento de recuperação de mais-valia urbana em mais uma cobrança incidente sobre a propriedade residencial.

A crítica de Marx permanece atual

A tradição marxista ajuda a compreender por que a questão da valorização fundiária continua central no capitalismo contemporâneo. A terra possui uma característica peculiar: seu valor é fortemente influenciado por condições produzidas coletivamente.

O proprietário não constrói sozinho a cidade que valoriza seu terreno.

A sociedade constrói. O Estado investe. O trabalho coletivo produz. O mercado captura parte desse resultado.

A renda fundiária aparece, assim, como uma forma de apropriação privada de uma riqueza cuja produção depende, em grande medida, das relações sociais que estruturam o território.

É nesse sentido que a Contribuição de Melhoria pode desempenhar uma função progressista: permitir que parte da riqueza produzida socialmente e apropriada privadamente retorne à coletividade.

Mas esse potencial desaparece se o mecanismo for utilizado indiscriminadamente.

A captura da valorização fundiária não pode se converter em captura da renda do trabalho.

Essa é a fronteira que o legislador municipal precisa estabelecer.

O debate que falta

O Projeto de Lei nº 16/2026 prevê, em princípio, mecanismos relevantes de controle, como delimitação da área de influência, avaliação imobiliária, publicidade, notificação individual, direito de impugnação e critérios de rateio. Essas salvaguardas são necessárias.

Mas a Câmara Municipal deveria ir além.

Seria recomendável assegurar transparência sobre:

◆ o custo efetivo da obra;

◆ a metodologia utilizada para calcular a valorização;

◆ o valor dos imóveis antes e depois da intervenção;

◆ a parcela da valorização atribuível diretamente à obra;

◆ o valor total lançado;

◆ a arrecadação efetiva;

◆ os índices de inadimplência;

◆ o destino dos recursos arrecadados.

Também seria prudente discutir mecanismos de proteção para famílias em situação de vulnerabilidade, imóveis de única residência e habitações de interesse social, especialmente quando a cobrança puder comprometer a permanência de moradores em seus próprios territórios.

O objetivo não deve ser impedir a cobrança.

Deve ser impedir que uma política de recuperação da valorização urbana se transforme em instrumento de regressividade tributária.

O Município precisa arrecadar. Mas também precisa escolher de quem arrecadar.

Arrecadar mais ou arrecadar melhor?

Vitória da Conquista precisa de recursos para financiar políticas públicas. Essa necessidade é evidente. Mas sustentabilidade fiscal não se resume ao aumento da arrecadação.

Ela depende também da qualidade do gasto, da transparência, da eficiência administrativa e da progressividade do sistema tributário.

Há uma diferença entre arrecadar mais e arrecadar melhor.

A primeira alternativa é quantitativa.

A segunda é política.

Uma cidade comprometida com a justiça social deveria buscar maior participação daqueles que concentram patrimônio e renda, em vez de ampliar indiscriminadamente a pressão sobre famílias que vivem predominantemente dos rendimentos do trabalho.

O debate sobre a Contribuição de Melhoria oferece uma oportunidade para essa discussão.

A questão não deveria ser simplesmente se o Município deve ou não cobrar.

A questão é como cobrar, de quem cobrar e para onde destinar os recursos.

Uma escolha sobre o modelo de cidade

No fundo, o Projeto de Lei nº 16/2026 coloca Vitória da Conquista diante de uma escolha mais ampla.

A cidade pode ser tratada como uma base de arrecadação, na qual cada nova obra pública cria uma nova possibilidade de cobrança.

Ou pode ser compreendida como uma construção coletiva, na qual a valorização produzida pelo investimento público deve ser distribuída de maneira socialmente justa.

A diferença entre essas duas visões é significativa.

Na primeira, o cidadão é, sobretudo, contribuinte.

Na segunda, é contribuinte, cidadão e titular de direitos.

A primeira pergunta quanto é possível arrecadar.

A segunda pergunta quem pode pagar.

É nesse ponto que o debate tributário se encontra com o debate sobre democracia. Uma política fiscal justa não é aquela que simplesmente aumenta a receita pública. É aquela que distribui de maneira equitativa o custo do Estado e utiliza os recursos arrecadados para reduzir desigualdades.

A Contribuição de Melhoria pode cumprir esse papel.

Mas, para isso, não pode transformar a valorização da cidade em mais uma fonte de pressão sobre a renda popular.

A pergunta fundamental não é apenas quanto um imóvel valorizou. É quem se apropriou dessa valorização.

Não é apenas quanto custa uma obra. É quem a financiou.

Não é somente quanto o Município pretende arrecadar. É quem pagará a conta.

A cidade é uma produção coletiva. Sua infraestrutura também. Se a valorização imobiliária resultante do investimento público for apropriada privadamente, é razoável que parte dela retorne à sociedade.

Mas, se a cobrança atingir indistintamente quem possui uma única casa e quem controla grandes patrimônios imobiliários, o instrumento poderá produzir exatamente o oposto do que promete: em vez de justiça fiscal, mais desigualdade; em vez de justiça territorial, maior segregação; em vez de democratizar a riqueza urbana, ampliar o custo de permanecer na cidade.

O desafio de Vitória da Conquista é evitar que a política fiscal se limite a perguntar quanto mais pode ser extraído da sociedade.

A pergunta mais importante é outra:

Como fazer com que a riqueza produzida pela sociedade retorne à própria sociedade?

Essa é a questão que deveria orientar qualquer política de valorização urbana.

E é também o verdadeiro teste de justiça do Projeto de Lei nº 16/2026.O texto está pronto para publicação como artigo de opinião/ensaio editorial, com uma estrutura mais próxima do jornalismo opinativo de grande circulação: título mais direto, linha fina, intertítulos funcionais, progressão argumentativa e encerramento com tese forte. Mantive a perspectiva crítica e a referência à tradição marxista, mas reduzi repetições e deixei a argumentação mais equilibrada e publicável.